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    マンション管理士 区分所有法第7条 先取特権とは?

    • 2017.06.17 Saturday
    • 02:50

    JUGEMテーマ:資格取得

     

     

    区分所有法第7条に先取特権っていう言葉が出てきます。

     

     

    区分所有法第7条

    1 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の

     建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは

     集会の決議に基づき他の区分所有者に対して 有する債権について、

     債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び

     建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。

     管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して

      有する債権についても、同様とする。

    2 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。

     

     

     

    そこで、民法を調べてみると・・・

     

    民法303条

     先取特権者は、この法律その他の法律の規定に従い、

     その債務者の財産 について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を

     受ける権利を有する。

     

    ってなっています。優先的に弁済してくれるってわけですね。

    例えば、Aさんが、管理費等の滞納があって、さらに飲食代金の未払いがあったとき

    管理費等の滞納分を先に返してくれるっていうイメージでしょうか。

     

    で、もう少し調べていくと、

    先取特権は、様々な種類があって、その順位付けがあるようです。

     

    まず先取特権は、一般の先取特権と特別の先取特権があるそうで

    一般先取特権は4つに分類されます。その順位付けは・・・

     

       一  共益の費用 ← 管理費等の滞納なんかはここ!
      二  雇用関係
      三  葬式の費用
      四  日用品の供給

     

    上から順番に弁済を受けられることになっています。

    抵当権のように登記とかは不要です。

     

    例えば、管理費等を滞納しているAさん

    他にも、従業員に対する未払賃金を抱えていたとき

    債権額に比例して弁済されるのではなく

    第二順位の雇用関係よりも優先的に弁済されるようです。

     

     

    ところで、共益の費用って

    区分所有法では・・・

    区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び

    建物に備え付けた動産の上に有すると規定されています。

     

    だから、管理費等の滞納があった場合、管理組合では、

    滞納者●●●号室の専有部分、および建物に備え付けた動産の競売を行って

    競売された代金から優先的に弁済を受けることができますが

    いきなり対象となる専有部分の競売をすることはできません。

    まず動産から弁済を受け、不足があれば、不動産から弁済を受けないと

    いけないようです。

     

     

    順位は最上位だし、優先的に弁済されるから安心!とはならないんです。

     

    というのは、一般よりも先に弁済を受けられるものがあって

    その一つが特別の先取特権で、2つあるそうです。

     

    1、動産の先取特権

    2、不動産の先取特権

     

    これも細かく分かれていて

     

    動産の先取特権は

       一  不動産の賃貸借
      二  旅館の宿泊
      三  旅客又は荷物の運輸
      四  動産の保存
      五  動産の売買
      六  種苗又は肥料

            (蚕種又は蚕の飼養に供した桑葉を含む。以下同じ。)の供給
      七  農業の労務
      八  工業の労務

     

    不動産の先取特権は

       一  不動産の保存
      二  不動産の工事
      三  不動産の売買

     

    なんていうのがあります。

    不動産の保存っていうと、例えば、屋根から雨漏りした

    その修理費用なんていうが対象になるようです。

     

    纏めると不動産を目的とした争いでは

      不動産の保存 > 不動産の工事  > 不動産の売買 > 共益の費用 

    のような感じになります。

     

    さらに、抵当権(登記を前提として)の存在です。

     

    登記の後先関係なく

      不動産の保存(登記済み)> 不動産の工事(登記済み)> 抵当権(登記済み)

    となります。屋根の雨もり修理強いですね〜。

     

    不動産の売買(登記済み)と抵当権(登記済み)では、

    登記の後先で決定するそうです。

     

    結局、管理費などの共益の費用は、ほぼ抵当権よりも劣後するみたいです。

    また、国税や地方税を滞納している場合、これはどれよりも最優先で行われます。

     

    そのため、管理費等の滞納の回収が思うように進まないケースも多いようです。

     

     

    というのも、

    動産は、ほとんど回収できないと思います。

    で、不動産の場合はどうかというと、

    住宅ローンなどを使ってマンションを買うことが多いと思います。

     

    その場合、多額の担保権が設定されていて、

    その残額が、専有部分の価額を上回っているケースが多く、

    区分法第7条の先取特権に基づいて不動産競売請求を行っても,

    無剰余取消(競売を申立てた差押債権者が、目的不動産が

    買受可能価格で売却された場合に,管理費等の請求債権について

    全く弁済を受けられないことが見込まれる場合、

    競売売手続きが取り消される)になり、注意が必要です。

     

     

     

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