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    マンション管理士 区分所有法第8条 特定承継人とは?

    • 2017.06.21 Wednesday
    • 18:53

    JUGEMテーマ:資格取得

     

     

    区分所有法第8条

    前条(先取特権)第1項に規定する債権は、

    債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

     

     

    先取特権について詳しくはこちらをご覧ください。

    http://nonnbiriya.jugem.jp/?eid=66

     

     

    管理費等を滞納したまま、売却した場合、

    旧所有者に支払いを求めるのは、簡単ではありません。

    そこで、区分所有法では、新しい所有者に引き継ぐことが定められています。

     

    特定承継人とは売買、贈与などの取引によって

    権利を取得した人、競売により買い受けた人のことを指しています。

     

    なお相続は包括承継人と言われていています。

    企業が買収した場合もこれに該当するようです。

     

    で特定承継人に対する請求はどこまでできるのか?

     

     

    まず標準管理規約では

     

    標準管理規約第26条

    管理組合が管理費等(管理費、修繕積立金)について有する債権は、

    区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる

     

     

    ということで、特定承継人に対して、

    管理費や修繕積立金を請求できるわけですが、

    ちょっと疑問が出てきます。

    第29条に記載がある使用料は請求できないのか?

    例えば、駐車場使用料とか。

     

     

    で、区分所有法を見ると・・・

     

    区分所有法第7条1項(先取特権)

     1)共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき

      他の区分所有者に対して有する債権

          または

     2)規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権

     

     ※管理者、管理組合法人が、職務、業務につき区分所有者に対して有する債権もOK

     

    と記載されており、駐車場使用料は1)に該当し

    さらに規約または集会決議で決定しているわけで2)にも該当します。

    つまり、本条と第8条の規定により、駐車場使用料も特定承継人に対して請求できると考えられます。

    (使用契約を個別に締結しているので、2)には該当しないっていう考えもあるそうですが)

     

     

    ただ、区分所有法には記載があって、標準管理規約には記載がないことについて

    国交省の標準管理規約見直しの検討会でも話し合われたようですが

    依然として変わっておらず、識者の間でも、駐車場使用料は

    請求できる、できないという意見があるようで・・・。

     

     

    条文の書き方の良し悪しは別にして、管理組合の規約は次のような

    感じで見直すのも一案かもしれません。

     

     管理組合が管理費等及び第29条に規定する使用料について

     有する債権は、区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

      ※第60条の違約金とかも検討するとよりいいのかもしれません。

     

     

    なお、包括承継人は全部引き継ぐので、当然請求できます。

    また、管理費や修繕積立金の遅延利息も請求可能です。

     

     

    あと、旧所有者にかかった弁護士費用は特定承継人に請求できるのか?という点です。

     

    標準管理規約第60条

     組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、

    管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、

    違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して

    その組合員に対して請求することができる

     

     

    最高裁の判例で、金銭債務の債務不履行による損害賠償として、

    債権者側が、弁護士費用を債務者に対して請求することはできないという

    判断がでています。

     

    また、不法行為に基づくものであれば、その損害賠償請求の際、

    弁護士費用を含めて請求できるという判例もあるので

    管理費等の滞納が不法行為であれば問題はありませんが、

    不法行為っていうのはちょっと無理があるかもしれません。

     

     

    で、違約金というのは、どういうものか調べてみると

    契約を締結する場合において、その契約に違反したとき、

    債務者が一定の金員を債権者に支払う旨を約束し、支払われるものを

    違約金と言っています。

     

     

    標準管理規約の考え方は・・・

    債務不履行に基づく損害賠償請求をする際の弁護士費用は、

    相手方に請求できなくなるので、管理組合が区分所有者に対して、

    滞納管理費等を訴えを提起し、それが認められた場合であっても、

    管理組合は、弁護士費用やその手続費用が持ち出しになってしまいます。

     

    管理費等の支払義務を怠っている区分所有者に対して、

    管理組合が、その履行を求めているだけであって、

    衡平の観点から、弁護士費用を違約金として請求することができるように

    定めているようです。

     

    なお、債務者に対して、弁護士費用の請求が認められなかったケースも

    あるようですが、標準管理規約がさらに浸透していけば、

    裁判所の判断も、一定してくるような気がします。

     

     

    で、弁護士費用(違約金)の特定承継人への請求は可能か?

    ですが、過去のマンション管理士試験で似たような問題が出題されていました。

     

     

    平成21年のマンション管理士試験

    問3

    区分所有法第8条の特定承継人の責任に関する次の記述のうち、

    区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

     

    1 共用部分の緊急点検のため、その費用を自己の名において負担した管理者は、

     それにより区分所有者に対して取得した債権について、特定承継人に対して

     請求することができる。

     

    2 区分所有者は、規約で、規約に違反した他の区分所有者に対して

     違約金の支払いの請求ができるものと定められている債権について、

     特定承継人に対して請求することができる。

     

    3 区分所有者は、区分所有法第3条の団体の目的と一致する範囲での規約又は

     集会の決議に基づく債権であれば、共用部分等に関するものに限られず、

     専有部分に関するものであっても、特定承継人に対して請求することができる。

     

    4 管理者は、区分所有者との特約により管理者に報酬を支払うことが

     合意されている場合は、当該管理者が区分所有者に対して有する

     報酬請求に係る債権について、特定承継人に対して請求することができる。

     

     

    こんな難問が出ていて・・・

    1 〇

    2 これが今回の問題

    3 区分法では、規約又は集会の決議に基づく債権であれば、

      共用部分に限るなどの縛りはないですからね

      〇です。

    4 管理者の職務や業務は、第7条で共益の費用(先取特権)としてみなされるのですが

      報酬は含まれていないので、×

     

     

    回答は4でした。確かに、「違約金としての弁護士費用を請求できる」と

    規約で規定されているので、区分法第7条及び第8条に従い、特定承継人に対しても

    請求できますが、そもそも、区分所有者への請求が認められなかった

    ケースもあるようでして、実際どうなるかは・・・

     

    ただ試験対策としては、

    規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権は、

    専有部分のことであっても(組合の目的と一致してる)、違約金であっても

    特定承継人に対して、請求できるというのは覚えておく必要がありますね。

     

     

     

     

     

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